墙面霉斑蔓延、车库积水倒影如镜、十年拿不到产权证——东营这个小区业主在承诺与现实的落差中艰难维权。

东营市西城区新河家园小区的地下停车场，业主王女士小心翼翼地踮脚走过一片积水区，手指轻触墙面，一块湿润的墙皮应声脱落。“从去年雨季开始，这里就没干过。”她苦笑着对记者说，当初售楼处宣传的“高品质人车分流社区”，如今变成了 “地上车辆乱窜，地下车库成水池” 的尴尬局面。

在新河家园，像王女士这样饱受房屋质量问题困扰的业主不在少数。地下室渗漏、车库返潮、产权证“难产”，以及悬而未决的人车分流承诺，让这个曾经吸引众多购房者的小区深陷维权漩涡。

01 小区问题丛生，业主苦不堪言

地下室车库的“水患顽疾” 已成为新河家园业主们的心头大患。雨季来临时，积水深度可达脚踝，墙面水渍如同抽象画般蔓延。业主李先生向记者展示了他手机中拍摄的画面：“这些水渍和霉斑在雨季过后也从未完全消失，空气中总是弥漫着一股霉味。”

更令人忧心的是，墙面长期浸泡导致部分区域混凝土出现剥落现象，钢筋锈蚀痕迹清晰可见。

山东省住房和城乡建设厅在《关于进一步加强住宅工程渗漏防控工作的若干措施》中明确要求：“地下室防水设计应不低于建筑结构设计使用年限”，且建设单位作为第一责任人，对购房人负有防水工程质量10年保修责任。

然而，当业主们拿着文件找物业理论时，却遭遇了“踢皮球”式的回应。

“我们多次反映漏水问题，物业要么说‘已经上报’，要么推脱说这是‘开发商遗留问题’。”一位不愿透露姓名的业主委员向记者透露，物业的“懒政”态度让问题一拖再拖，迟迟得不到实质性解决57。

除了漏水问题，小区规划中承诺的“人车分流”也沦为纸上谈兵。记者实地走访发现，小区地面随处可见随意停放的车辆，人行道被占用情况严重。

“当初售楼处把这作为卖点，承诺实现完全人车分离。”业主陈先生指着地面车辆说，“现在连孩子下楼玩耍都要提心吊胆，生怕有车突然窜出来。”

02 产权证“难产”，维权无门

房屋产权证办理的“马拉松” 是新河家园业主面临的另一大困境。多位业主表示，交房多年仍无法办理房产证，严重影响了房屋交易、子女入学等正常需求。

“每次去问物业，答复都是‘正在办理中’，但这一办就是好几年。”业主赵女士无奈地说。由于缺乏产权证明，她的抵押贷款和家庭资产配置计划全被打乱。

记者在调查中发现，物业公司对业主投诉采取“三不政策”：不积极回应、不主动解决、不承担责任57。业主委员会多次尝试沟通，但物业经理要么避而不见，要么以“需要向上级汇报”为由推诿。

“物业费收取很及时，但服务却严重缺位。”一位业委会成员这样总结他们的困境。

03 主管部门出手，新规能否破局？

面对新河家园等小区暴露出的问题，东营市住房城建管理局近期推出了一系列针对性措施。在7月22日召开的“抓改革创新 促高质量发展”新闻发布会上，市住建局宣布将“科学界定物业服务责任界限”，全面推行物业服务合同示范文本。

“我们正在开发完善 ‘码上办’‘随手拍’等投诉快速处置平台，实现物业问题不出门即可办理。”市住建局四级调研员曲永先介绍，这些措施旨在畅通业主诉求反映渠道，让物业服务诉求直达物业项目负责人和物业主管部门。

针对防水难题，山东省住建厅要求住宅防水验收应落实三级验收，对涉水部位实行 “举牌验收”并留存影像资料，对易渗漏部位应进行三次蓄水试验，蓄水时间不少于24小时。

山东省住建厅在文件中明确设定了目标：“力争到2025年底，住宅渗漏问题基本解决”，并强调建设单位对防水工程质量负有10年保修责任。

04 维权指南，业主如何合法维权？

针对新河家园业主的困境，法律专家建议业主可以采取以下维权途径：

收集证据，夯实维权基础：业主应系统记录房屋质量问题的具体情况，如渗漏位置、裂缝宽度等，并拍摄清晰的照片和视频作为证据3。同时整理购房合同、物业承诺书等书面材料。

多渠道投诉，施加压力：可向业主委员会反映情况，由业委会代表全体业主与物业交涉。若效果不佳，可向街道办、房管局投诉，或通过东营市新推出的“码上办”平台直接向物业主管部门反映。

法律诉讼，终极维权手段：当协商和投诉均无法解决问题时，业主可依法向人民法院提起诉讼，要求物业和开发商履行义务37。根据《物业管理条例》第四十八条，业主有权对不履行合同义务的物业企业提起诉讼7。

集体维权，凝聚力量：单个业主力量有限，业主委员会可组织召开业主大会，就物业公司是否称职进行讨论和投票。根据《物业管理条例》第十一条规定，业主大会有权决定选聘和解聘物业服务企业。

傍晚时分，新河家园小区地面车辆又开始无序停放。几位业主指着手机上“码上办”平台的投诉页面，却看不到处理进展。“政策是好的，但什么时候能真正落地？”一位老业主喃喃道。

小区地下室墙壁上，新长的霉斑覆盖了旧痕迹。东营市住建局要求的“物业服务集中晾晒”和“责任界限划分”能否穿透这层层水渍，照亮业主们的维权之路？

2025年底山东省住宅渗漏问题基本解决的目标期限正在逼近，新河家园的“水帘洞”车库，将是检验这一承诺的第一块试金石。

急着：王俊藤